Оценка недвижимости в Москве

Оценка объектов недвижимости

Оценку объектов недвижимости редко делают, потому что захотелось, чаще всего эти сведения требуются для решения личных или бизнес-задач заказчика (собственника). Цели могут быть совершенно разными, желание узнать стоимость недвижимости может пригодиться, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа, вступлении в наследственные права, инвестирование и т.д. Это важный момент, потому что истинный замысел оценки, которому следует собственник, будет воздействовать на работу оценщика и в конце концов на исследование, отчет рыночной стоимости объекта.

Зачастую выясняют рыночную оценку недвижимости, потому что именно она фигурирует при торговле объектами, и на нее нужно ориентироваться, чтобы не прогадать.

Произвести процедуру оценки можно самостоятельно, но показатели могут быть некорректными. Например, оценка недвижимости для банка должна проводиться только квалифицированным и лицензированным оценщиком. Вашу оценку и суждение о рыночной стоимости объекта, увы, не примет ни банк, ни суд, ни Росреестр.

Кто проводит оценку недвижимости?

Данную процедуру проводит специалист-оценщик. Его труд регламентируется законом «Об оценочной деятельности в РФ». Причем он может быть частником и работать на себя, а может трудиться в специализированной фирме. Оценщик независимая, незаинтересованная сторона. Он беспристрастно оценивает объект, создает отчет с доказательной базой на основе своего исследования. По сути, единственная цель специалиста этой области — выяснить необходимую заказчику стоимость объекта оценки и подготовить отчет.

Найти оценщика частной практики можно на YouDo. Это удобный онлайн-сервис, который поможет отыскать исполнителя для решения вашей задачи. Вам понадобится несколько минут. Размещайте задание с описанием того, что вам необходимо на сервисе, и к вам сразу поступят несколько предложений по выполнению поставленного задания. Посмотрите рейтинг исполнителя, отзывы на него, задания, которые он выполнял. Выбирайте тщательно, и все пройдет хорошо. До и во время сотрудничества соблюдайте базовые правила безопасности, которые описаны здесь. Еще у нас есть рекомендации заказчикам и исполнителям, которые помогут избежать неприятных ситуаций. В вашем распоряжении анкеты специалистов, которые помогут вам пройти путь открытия фирмы от сбора необходимых документов до сопровождения вас в налоговую инспекцию для их подачи. Консультация оценщика стоит всего 1200 рублей*.

*Здесь и далее указана рекомендованная стоимость, рассчитанная на основании похожих по описанию заданий, размещенных на YouDo.

Проведение оценки недвижимости

Не нужно думать, что независимая оценка недвижимости это просто отдать специалисту бумаги и все, или что процесс обрастает необходимыми методами нахождения информации в процессе. Нет, все совсем не так. Проведение оценки недвижимости — это регламент. Этапы проходят в строгой последовательности и только с помощью специалиста-оценщика.

Длительность такого исследования обусловлена несколькими моментами (объемом и качеством стартовой информации, локацией, занятостью специалиста и т.д.) и может занимать от одного дня до трёх недель.

Сама процедура оценки состоит из 6 этапов:

1. Определение задачи

Заказчик обращается к специалисту и поясняет, для чего конкретно ему необходимо услуга оценки недвижимости. На этом участие заказчика не заканчивается. Чтобы сделать отчет максимально точным, необходимо предпринять данные шаги уже на этом этапе:

• перед приездом оценщика помещение нужно подготовить. Он будет проводить фотофиксацию для отчета;
• соберите документы: акт признания прав на недвижимость или документ, подтверждающий право владения, план объекта, который можно запросить в ЕГРН (ЕГРП), техническая документация и т.д. Плюс нужно предоставить ваши данные: ФИО, номер телефона телефон, адрес регистрации и адрес фактического проживания, если нужно, то реквизиты предприятия;
• поговорите с оценщиком. Все детали важны, поэтому рассказывайте максимально подробно. Это положительно скажется на результате.

2. Подписание договора

Задача поставлена, документы и прочие материалы оценщиком получены, приходит время подписать договор. Он составляется в письменной форме. Кроме всего прочего, в соглашении между заказчиком и оценщиком прописывается стоимость работ последнего. Чаще всего это будет полная предоплата. На цену оценки недвижимости влияет регион. Например, оценка недвижимости в Москве частным специалистом с YouDo в среднем начинается от 1500 ₽. В среднем по рынку услуги специалиста оцениваются в 2000–5000 ₽.

3. Сбор информации

На этом шаге оценщик идентифицирует все возможные количественные и качественные параметры предмета оценки. Для этого ему необходимо выехать на объект, осмотреть его, сфотографировать. Оценщик на третьем этапе проверяет соответствие плана БТИ и объекта в реальном времени, собирает и обрабатывает сведения по отчетности (бухгалтерской). Он будет исследовать и заносить информацию для отчета по эксплуатационным характеристикам объекта и фиксировать возможные дефекты, потому что они тоже оказывают влияние на окончательную цену.  Оценщик может задавать дополнительные вопросы, не освещенные на первой встрече, они могут быть как о самом объекте, так и об истории его использования.

Но на этом шаге сбор сведений не ограничивается исключительно объектом. Чтобы указать рыночную стоимость недвижимости, нужно исследовать и собственно рынок, в который включен предмет его интереса. Нужно выяснить историю, пути развития, наличие, цену схожих объектов и многое другое. Чем больше оценщик получит информации от вас ли, из документации, из анализа, тем точнее будет конечный вывод, отраженный в отчете.

Причем те материалы, которыми пользуется оценщик, можно подразделить на общие и специальные. К общим можно отнести информацию об экологии, экономике, социальной составляющей и правовых нюансах, которые непосредственно окружают объект и влияют на его стоимость. Специальные, как вы уже наверное догадались, это материалы, относящиеся непосредственно к объекту. Характерные черты, параметры, информация о правах на объект, различная документация, в том числе и техническая, даже информация о земле, на которой построена интересующая недвижимость.

4. Расчет стоимости

Когда все сведения собраны, настает час вычислений. Для начала оценщик определяет, каким именно методом расчета он будет пользоваться. Чаще других работают со сравнительным методом. Название говорит само за себя. Сравниваются аналоги объекта на одной части рынка. Чтобы получить приближенный к истине результат, специалист дополнительно пользуется еще 1-2 методиками.

5. Учет условий

Сбор информации, выбор методики — это еще не все инструменты, которыми пользуется оценщик. Принципы оценки недвижимости включают в себя ряд подходов, о которых мы поговорим чуть ниже. На этом этапе специалист применяет затратный, сравнительный и доходный подходы. Причем не всегда нужны все три, в этом случае оценщик самостоятельно принимает решение о работе с тем или иным подходом и их оценочными методиками. В конце, после всех манипуляций с расчетами мы подходим к итоговой стоимости интересующего нас объекта и созданию официального документа.

6. Составление итогового отчета

Здесь оценщик создает документ, в котором описано его суждение о стоимости объекта, подтвержденное вычислениями, информацией и аргументами. Важно понимать, что оценщик обязан пользоваться достоверными источниками информации, так как материал, который будет присутствовать в отчете, имеет доказательную силу. Поэтому толкование должно быть прозрачное, однозначное и не должно вводить в заблуждение.

Формат отчета не так важен. Он может быть в письменном или электронном формате. Главное, чтобы у него был порядковый номер, было соблюдено оформление такого документа, а в конце стояла личная печать оценщика или печать организации, с которой он работает. Что касается электронного отчета, то подпись осуществляется с помощью усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет действителен в течение полугода с момента его составления. Причем в нем должны быть указаны две даты: собственно день составления и день проведения оценки.

Также, есть вариант оценки недвижимости онлайн. Существует множество калькуляторов подобных расчетов. Механизм работы прост — вы вводите указанные в специальных графах сведения и получаете готовый расчет на свой e-mail. Но сразу оговоримся, подобная оценка носит ознакомительный характер и ни в коей мере не заменяет отчет специалиста-оценщика, которые применяет методы и способы расчета, основываясь не только на количественно-качественных данных объекта недвижимости, но и на сведениях, добытых во время его прямого исследования. Напоминаем, что банк, суд или Росреестр признают только аккредитованный специалистом отчет. Это будет официальный документ.

Принципы оценки стоимости недвижимости

Давайте начнем с того, что сам процесс может быть массовым и индивидуальным.

Массовая оценка недвижимости – это унифицированная практика по оценке сразу нескольких объектов недвижимости. Обычно их довольно много, их объединяют регион, населенный пункт, параметры и конкретная дата, в которую надо эту оценку установить. Методики такого исчисления стандартные, используется статистический анализ.

Индивидуальная оценка недвижимости – это уже работа оценщика по установлению результатов анализа совершенно определенного объекта на совершенно определенную дату. Обычно, она требуется для суда или конкретизации цены специализированного объекта.

А теперь поговорим о тех самых подходах, которые мы упомянули в 5 шаге. Применение конкретного подхода зависит от целей и сведений, которые оценщик выявил и собрал за время работы с объектом.

Затратный подход

Этот подход к работе основан на определении затрат на восстановление недвижимости, учет затрат на износ и т.д. В этом случае цена не может быть больше, чем стоимость таких затрат.

Доходный подход

В этом подходе определяется та выгода, которую может получить собственник. Данный подход включает принцип замещения, где инвестор не может платить за объект больше, чем если бы существовал аналогичный объект, способный приносить прибыль.

Сравнительный подход

Здесь все просто — наш объект мы сравниваем с похожими по количественно-качественным характеристикам объектами.

Что вычисляет оценщик?

Если коротко, то его работа в общем-то состоит из констатации вида стоимости объекта.

Их всего четыре:

Рыночная стоимость

Это цена продажи на рынке. Причем берется +/- среднерыночная цена.

Кадастровая стоимость

Это цена, зафиксированная и рассчитанная государством. Методика ее определения — массовая. Установление данной стоимости индивидуальным методом возможно только после работы оценщика.

Ликвидационная стоимость

Если продавать объект недвижимости быстро и прямо сейчас, то вас будет интересовать именно эта цена. Она ожидаемо меньше рыночной. Оценщику важно будет узнать, почему так быстро продается объект.

Инвестиционная стоимость

По названию ясно, что дело касается выгоды. Все верно, эта стоимость будет отражать ту цену, за которую можно приобрести объект, а потом получать с него прибыль. Она  всегда выше рыночной, так как вы не просто получается недвижимость, но возможный источник дохода.