Оценщики в Москве

Услуги оценщика

Выбор оценщика крайне важное задание, и так как лицензии на оценку в Российской Федерации не существует, то вся ответственность по выбору специалиста для оценки ложится на плечи заказчика. Просмотр отзывов и отчетов, проверка репутации через СРО (саморегулируемая организация оценщиков). На сайте данной организации можно проверить необходимую информацию об оценщике, в том числе наличие или отсутствие у него дисциплинарных взысканий, и есть ли у него обязательный страховой полис на сумму 300 000 рублей. Кстати, не игнорируйте проверку  оценщика через эту организацию. Если вы намереваетесь обращаться в суд для, скажем, оспаривания кадастровой стоимости, то отчета оценщика может не хватить, и понадобится экспертное заключение СРО. Это повысит шансы на положительное решение по заявке собственника, и исключит возможные недочеты в отчете.

Все это занимает время. Учитывая, что оценка заказывается по необходимости, то заказчик может сталкиваться с этим первый раз. Мы расскажем, на что обратить внимание при выборе эксперта оценки.

Отнеситесь к выбору оценщика максимально внимательно, так как именно от его опыта, репутации, знаний и умений зависит успех процедуры. Оценщик может заниматься частной практикой или работать на организацию, оказывающую услуги оценки. В обоих случаях он должен соответствовать требованиям, описанным в законе «Об оценочной деятельности в РФ». Помните, что выбор оценщика остается за вами. Разница между частником и экспертом, работающим на фирму, не такая большая. В отличие от второго, оценщик с индивидуальной практикой берет меньше денег, быстрее делает отчеты, но в случае каких-то проблем он отвечает сам за себя. В случае с фирмой этот вопрос снимается, но будьте готовы к высоким ценам и долгой подготовке отчета.

Хороший оценщик — независимый оценщик. Он незаинтересованная сторона и беспристрастно оценивает объект, создает отчет с доказательной базой на основе своего исследования. По сути, единственная цель специалиста этой области — выяснить необходимую заказчику стоимость объекта оценки и подготовить отчет.

Найти оценщика частной практики можно на YouDo. Это удобный онлайн-сервис, который поможет отыскать исполнителя для решения вашей задачи. Вам понадобится несколько минут. Размещайте задание с описанием того, что вам необходимо на сервисе, и к вам сразу поступят несколько предложений по выполнению поставленного задания. Посмотрите рейтинг исполнителя, отзывы на него, задания, которые он выполнял. Выбирайте тщательно, и все пройдет хорошо. До и во время сотрудничества соблюдайте базовые правила безопасности, которые описаны здесь. Еще у нас есть рекомендации заказчикам и исполнителям, которые помогут избежать неприятных ситуаций. В вашем распоряжении анкеты специалистов, которые помогут вам с решением вопросов по оценке. Консультация независимого оценщика в Москве стоит всего 1200 рублей*.

*Здесь и далее указана рекомендованная стоимость, рассчитанная на основании похожих по описанию заданий, размещенных на YouDo.

Услуги оценщика недвижимости, автомобилей, ущерба или бизнеса могут потребоваться во многих случаях и порой совершенно неожиданно. Например, самый «населенный» оценщиками рынок, это рынок недвижимости. Оно и понятно. Купля-продажа, залог, кредит, ипотека, наследование, снос дома, оптимизация налога — много вариантов при необходимости оценить недвижимое имущество. Когда наступает пора выяснить реальную стоимость объекта оценки, чтобы не прогадать и не продешевить, то вам поможет независимый эксперт-оценщик. Например, верно проведенная оценка ущерба поможет получить компенсацию за испорченное имущество. Можно понизить арендную плату после проведения оценки аренды. А при операции купли-продажи квартиры, дачи, предприятия или оценке бизнеса независимый оценщик необходимое звено в проведении выгодной сделки.

В первую очередь вы должны понимать, что нанимая оценщика, вы обязаны рассказать ему об объекте оценки все, выдать всю имеющуюся у вас информацию и материалы, допустить оценщика на объект. Это очень важный этап в работе с оценщиком. Так как результат его труда — экспертное мнение, которое имеет доказательную силу — напрямую связан с количеством и качеством предоставляемого материала.

Поэтому цель, для которой выполняется оценка недвижимости, бизнеса, ущерба и т.д., является определяющим фактором при выборе соответствующих задач, конкретных подходов, инструментов и методов. Также, от задачи, поставленной заказчиком, будет рассчитываться та или иная стоимость объекта. То есть цель отчета диктует выбор теоретических и практических знаний и приемов, которые будет использовать эксперт. Наибольшей популярностью пользуются независимые оценщики рыночной стоимости и независимые оценщики ущерба. Посудите сами, такой выбор логичен — мы либо покупаем и продаем, либо пытаемся оценить, сколько мы потеряли.

Принципы работы оценщика

Основное направление работы оценщика — собственно оценка интересующего объекта, а также анализ данных, формирование и выдача заказчику экспертного заключения о стоимости. Данный отчет — это официальный документ, который можно использовать, скажем, в суде.

Если говорить о практике, то оценка проводится в рамках трех классических подходов: сравнительного, доходного и затратного. Применение конкретного подхода зависит от целей и сведений, которые оценщик выявил и собрал за время работы с объектом.

Затратный подход

Этот подход к работе основан на определении затрат на восстановление недвижимости, учет затрат на износ и т.д. В этом случае цена не может быть больше, чем стоимость таких затрат. Стоимость здесь будет рассчитываться, включая материалы и работы по восстановлению объекта. Либо для расчета берется себестоимость.

Доходный подход

В этом подходе определяется ожидаемый доход, который может получить собственник. Данный подход включает принцип замещения, где инвестор не может платить за объект больше, чем если бы существовал аналогичный объект, способный приносить прибыль.

То есть цена объекта определяется через потенциальную способность приносить прибыль. Этот подход требует от оценщика серьезной работы и аналитических способностей. К примеру, нужно рассчитать стоимость квартиры, используя доходный подход. Какую прибыль может приносить квартира? Деньги с аренды. Таким образом, оценщику необходимо исследовать диапазон цен аренды на аналогичные объекты плюс учесть износ квартиры и затраты на ее восстановление. А также, оплату коммунальных услуг и размещение объявления о сдаче квартиры.

Сравнительный подход

Здесь все просто — объект оценки сравнивается с другими объектами. Причем аналоги подбираются по схожим количественно-качественным характеристикам, соответствующей области, в которой проводится оценка: локация, площадь, марка и год выпуска автомобиля, деятельность и активы предприятия и т.д. Учитывается и время размещения информации об аналогичных объектах. Это должны быть недавние сделки. После сбора данной информации выводится среднеарифметическая стоимость, скажем, квадратного метра. Но особенности объекта оценки при таком подходе не учитываются.

Если коротко, то работа оценщика в общем-то состоит из констатации вида стоимости объекта.

Их всего четыре:

Рыночная стоимость

Это цена продажи на рынке. Причем берется +/- среднерыночная цена.

Кадастровая стоимость

Это цена, зафиксированная и рассчитанная государством. Методика ее определения — массовая. Установление данной стоимости индивидуальным методом возможно только после работы оценщика.

Ликвидационная стоимость

Если продавать объект недвижимости быстро и прямо сейчас, то вас будет интересовать именно эта цена. Она ожидаемо меньше рыночной. Оценщику важно будет узнать, почему так быстро продается объект.

Инвестиционная стоимость

По названию ясно, что дело касается выгоды. Все верно, эта стоимость будет отражать ту цену, за которую можно приобрести объект, а потом получать с него прибыль. Она  всегда выше рыночной, так как вы не просто получается недвижимость, но возможный источник дохода.

Работа оценщика

Когда вы выбрали оценщика, то с ним необходимо заключить соглашение на проведение оценки. Наиболее важными в договоре будут разделы, в которых прописывается задача, поставленная заказчиком, объемы, временные рамки работы и сумма оплаты за нее. Мы уже говорили о том, насколько важно передать оценщику всю необходимую информацию, сведения об объекте оценки и допустить специалиста к его осмотру. В договоре вы можете дополнительно прописать обязанность оценщика представлять вас в комиссии или суде. Слово квалифицированного специалиста поможет защитить интересы заказчика.

Помните, что информация об объекте в обязательном порядке должна быть заверена подписью заказчика. В противном случае отчет не может считаться достоверным, а значит комиссия, которая его будет принимать, если речь идет об оспаривании, вынесет отказ.

Сама процедура оценки состоит из 6 этапов:

• определение задачи;
• подписание договора;
• сбор информации;
• расчет стоимости;
• учет условий;
• составление итогового отчета.

Оценщик обязан пользоваться достоверными источниками информации, так как материал, который будет присутствовать в отчете, имеет доказательную силу. Поэтому толкование должно быть прозрачное, однозначное и не должно вводить в заблуждение. Формат отчета не так важен. Он может быть в письменном или электронном формате. Главное, чтобы у него был порядковый номер, было соблюдено оформление такого документа, а в конце стояла личная печать оценщика или печать организации, с которой он работает. Что касается электронного отчета, то подпись осуществляется с помощью усиленной квалифицированной электронной подписью.

Стоимость услуг оценщика

Оценщик, если он работает в частном порядке, устанавливает стоимость самостоятельно, в зависимости от опыта, региона и объекта оценки. Например, независимый оценщик в Москве с YouDo в среднем устанавливает границу с 1 200 рублей. Общие цифры по рынку услуг оценщика-эксперта оцениваются в 2 000–10 000 рублей.

Если оценщик нанимается для оспаривания указанной стоимости объекта, то цена за подобные услуги колеблется в пределах 50 000–70 000 рублей. Если это независимая оценка под ключ, то цена возрастет до 100 000 рублей.

И помните, что специалисты отмечают востребованность услуг профессиональных сертифицированных независимых оценщиков при любом состоянии рынка.