Оспаривание кадастровой стоимости в Москве

Как оспорить кадастровую стоимость

Если вы сталкивались с покупкой или продажей объектов недвижимости, то наверняка знаете, что у них есть две цены: рыночная и кадастровая. Рыночная стоимость — цена объекта недвижимости или земли, устанавливаемая продавцом и покупателем в процессе продажи. Кадастровая стоимость — цена, устанавливаемая государством в соответствии с несколькими параметрами, о которых мы поговорим дальше.

В этой статье нас интересует кадастровая стоимость. Она влияет на расчет и размер налога на имущество и земельного налога. А значит, высокая кадастровая стоимость формирует большую сумму уплачиваемого налога. Также, данный показатель влияет на определение величины госпошлины, необходимой при судебных разбирательствах. Но оспаривать кадастровую стоимость можно и нужно не только, когда она повышена, но и в случае ее занижения. Так как с такими цифрами могут возникнуть проблемы во время продажи.

Важно: если вы владеете квартирой, жилым домом, гаражом, машино-местом и т.п., то с 1 января 2020 года налог на это недвижимое имущество рассчитывается согласно кадастровой оценке. Поэтому выяснить ее и опротестовать, если это необходимо, полезно.

Теоретически кадастровая стоимость равняется рыночной, но все мы понимаем — правила это одно, а реальность совсем другое. Кадастровая стоимость объекта зависит от его площади, времени постройки, состояния, местоположения, от наличия или отсутствия коммуникаций, даже от использованных материалов. Параметров много, и оценивать их у каждой конкретной постройки или объекта нет возможности, поэтому кадастровый анализ производится массовым способом. То есть цену берут среднюю, рассчитанную из стоимости квадратного метра в пределах того района или населенного пункта, где расположен объект недвижимости или земля.

Отсюда при расчетах и в отчетах появляются неточности и ошибки, касающиеся цены. И нельзя сказать, что это приятный сюрприз для собственника. Когда кадастровая стоимость колеблется в ту или иную сторону, это грозит проблемами. Высокий налог на имущество и землю, вопросы от банка во время продажи, так как последний может подозревать вас в намеренном занижении цены.

Оспорить кадастровую стоимость можно в двух случаях:

• объект недвижимости или земельный надел имеют особенности пользования ли используются так, как не сказано в отчете при государственной оценке;
• цена объекта недвижимости или земельного надела значительно выше или ниже цены на схожие объекты в этом же районе.

Важно: чтобы не потерять в деньгах, оцените необходимость обжалования кадастровой оценки. Заложите в бюджет расходы и возможную выгоду, сравните нынешний налог и тот, который предполагаете выплачивать после смены кадастровой стоимости, а потом сравните с суммой, необходимой на урегулирование этого вопроса.

Если все пройдет хорошо, то в итоге налог станет меньше, собственник будет защищен от вопросов и от государства, и от банков. Но помните, что это долгий и сложный путь.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или недвижимости в суде

Опротестовать ее можно в одном из органов: в суде или в комиссии. Юрлица заявляют о своем намерении и подают необходимые материалы в комиссию. При условии, что кадастровая оценка была установлена до 2017 года, если после, то единственный путь — суд. Обычным людям доступны оба инструмента для обжалования. Причем вердикт, вынесенный комиссией, опротестовывается через суд. В чем разница между подачей обращения в комиссию или суд, мы опишем ниже.

Оспаривать кадастровую стоимость недвижимости или земли вправе как владелец данного объекта или земли, так и наследники, арендатор, в том числе и прошлый собственник.

Как вы уже поняли, закон оговаривает возможность опротестовать кадастровую оценку двумя способами — внесудебным или судебным. Но прежде чем мы перейдем к их рассмотрению, хотим вам напомнить, что оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости или земельного участка раз и навсегда не удастся. Переоценка осуществляется государством раз в 2–3 года. Иногда она оказывается такой же, как до оспаривания, или даже выше. В этом случае собственнику придется все проходить повторно.

Необходимость обжалования будет зависеть от ряда условий, в том числе и разницы между предполагаемой экономией и затратами на процедуру. Поэтому нужна консультация с оценщиком. Он сопоставит цель собственника со сложившейся ситуацией на рынке и даст экспертное мнение.

Воспользовавшись YouDo, онлайн-сервисом по поиску исполнителей для ваших бытовых, судебных и бизнес-задач, вы можете легко и быстро отыскать оценщика и юриста. В среднем юридическая консультация стоит 1000* рублей, составление и подача жалобы в суд — 1300 рублей, услуги оценщика можно найти за 2200 рублей.

*Здесь и далее указана рекомендованная стоимость, рассчитанная на основании похожих по описанию заданий, размещенных на YouDo.

Внесудебный порядок

Обжаловать кадастровую оценку можно в комиссии. Она есть не везде, будьте внимательны при выборе метода оспаривания. Так, например, оспаривание кадастровой стоимости в Москве проводят только через суд, а в Московской области комиссия по разрешению споров есть.

Алгоритм действий:

• воспользуйтесь сайтом Росреестра или кадастровой картой, которая находится в общем доступе, и выясните необходимую информацию о вашем владении;
• обратитесь к оценщику. Он займется анализом цены объекта на рынке в тот день, когда была оглашена кадастровая оценка;
• напишите и подайте заявление. Кроме этого должны присутствовать отчет оценщика, выписка из ЕГРН и копия документов, доказывающих право владения;
• получите вердикт комиссии. На его формирование отводится не более 30 дней;
• при отказе вы вправе в течение 3 месяцев опротестовать вердикт комиссии в суде.

Чем удобен внесудебный порядок? Он быстрее и дешевле. Небольшое время разбирательства заявки (от 2 месяцев) и фактически только оплата работы оценщика. Но попытки решить свой вопрос через комиссию в более чем половине случаев заканчиваются отказом.

Судебный порядок

Иск следует подавать в Верховный суд субъекта РФ по месту регистрации органа, который установил нынешнюю кадастровую цену объекта. Давность иска должна быть не более 5 лет с даты фиксации кадастровой стоимости, которая обжалуется человеком или юрлицом.

Важно: в случае, когда вы подали заявление, но за время его рассмотрения кадастровая стоимость изменилась, то, увы, но опротестовать предыдущую оценку нельзя. Придется все проходить заново.

Если брать статистику по судебным решениям, то там положительных исходов больше. Но помните, что судебный вердикт может не соответствовать вашему оригинальному запросу, и кадастровая стоимость получится другая. Если вас не удовлетворило решение суда, то можно подать апелляцию в течение одного месяца после оглашения. Если же все прошло удачно, то новые данные начнут действовать с 1 января того года, в котором было подано исковое заявление.

Судебный порядок обходится дороже — госпошлина, услуги юриста, оценщика, экспертиза отчета. И дольше — 6 – 8 месяцев.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости и земельного участка

Итак, мы уже выяснили, что оценка специалиста, которого предоставляет государство, не берет в расчет специфику конкретного объекта недвижимости. У квартиры планировка, этажность, инфраструктура и т.д. У земельного участка — площадь, размер, вид разрешенного пользования, категория земель, постройки, характеристики почвы.

Для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка нужно собрать документы и информационные материалы о его площади, назначении, кадастровой оценке и времени ее фиксации в Росреестре. Для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости понадобится та же информация. Полный список документов мы приведем ниже.

Как уменьшить кадастровую стоимость?

Ее уменьшение может быть реализовано посредством изменения вида использования объекта или земли, либо посредством опротестования отчета кадастровой оценки.

Вы взвесили все за и против и решили проходить процедуру оспаривания результатов кадастровой стоимости. В этом случае порядок такой:

• определите, насколько велика разница между рыночной и кадастровой ценой вашего владения. Делается это при помощи выписки ЕГРН (ЕГРП), которая запрашивается в Росреестре и сравнивается с ценами в объявлениях о продаже похожих объектов недвижимости или наделов в том же районе. Низкая цена соседних построек или участков говорит о том, что кадастровая стоимость вашего владения завышена;
• итак, разницу вы увидели, но ее нужно доказать. Для этого воспользуйтесь услугами оценщика, имеющего лицензию. Он выяснит рыночную стоимость на ту же дату, когда была оглашена кадастровая стоимость объекта недвижимости или земли. Еще один момент, связанный с покупкой недвижимости или надела земли, это цена, которую вы согласовали, скажем, с банком. Она не влияет на кадастровую стоимость, но такой договор и банковская аналитика понадобятся во время оценивания объекта заново. Оценщик может их использовать по своему усмотрению для определения реальной рыночной стоимости;
• подготовьте документы, которые будете подавать в комиссию. Это выписка из ЕГРН (ЕГРП) с данными по кадастровой стоимости, копия документов, подтверждающих право собственности, отчет оценщика;
• если пишите исковое заявление, то к нему нужно приложить эти сведения и оплатить экспертизу отчета об оценке.

Документация для обжалования кадастровой оценки

Отчет оценщика

Именно он доказывает необходимость снизить или повысить кадастровую стоимость недвижимости или земельного участка. Иные сведения не принимаются в качестве доказательств, тем не менее они важны как дополнительное подтверждение правоты заявителя.

Чтобы выбрать хорошего оценщика, посетите YouDo. Там можно найти отчеты и по ним составить впечатление о работе того или иного оценщика. Когда отчет будет готов, то обязательно проверьте сведения о собственнике и характеристики участка. Если в тексте будут ошибки или опечатки, то будет необходим новый отчет.

Важно: определяя рыночную стоимость, нужно соотнести ее дату с временем установления кадастровой стоимости объекта.

Экспертиза отчета

При разнице в рыночной и кадастровой стоимости более, чем на 30%, понадобится экспертиза отчета оценщика. Если вы обжалуете кадастровую оценку в судебном порядке, то эффективнее будет запросить у суда назначение экспертизы.

Справка о кадастровой стоимости

Запрашивается в ЕГРН (ЕГРП).

Документы на недвижимость или земельный надел

Документы, доказывающие ваше право владения данным объектом недвижимости или землей. Можно использовать выписку из ЕГРН (ЕГРП) или договор аренды, если таковой имеется.

Заявление

В заявлении или иске пропишите свое несогласие с определенной государством кадастровой стоимостью, ваше желание ее пересмотреть.

Дополнительные документы, утверждающие льготные условия налогообложения

Если вы пользуетесь региональными льготами, понижающими сумму налога на имущество или земельного налога, то их необходимо предоставить.

Цена на оспаривание кадастровой стоимости

Стоимость услуг по оспариванию результатов необходимо уточнять в каждом конкретном случае. Но примерные цены на эту процедуру такие:

• работа оценщика — 3000 – 10000 рублей;
• работа юриста в суде — 30000 – 100000 рублей;
• госпошлина – 300 рублей;
• экспертиза оценки рассчитывается для каждого дела отдельно.